Bedrijfspand voldoet niet: wie is aansprakelijk?

Door Paul Smits

In geval van calamiteiten zijn gebouwbeheerders wel aansprakelijk, maar zijn zij ook op de hoogte van de regels, waarop de aansprakelijkheid voor hun pandbeheer van toepassing is? Waar moeten gebouwbeheerders aan denken om niet aansprakelijk gesteld te worden -boetes of zelfs gevangenisstraf- voor hun nalatigheid?

Calamiteiten in een bedrijfspand als een kantoor zijn er in vele soorten en maten. Een afschrikwekkend voorbeeld is een brand. Behalve persoonlijk letsel is de schade door vuur en rook meestal groot. Wateroverlast is een ander voorbeeld, door een gesprongen leiding of een lekkage in de structuur van een pand. Of er kan een legionellabesmetting uitbreken door te lang stilstaand water.

Maar er komen ook ‘kleinere’ calamiteiten voor. Denk aan een luik dat open staat of een gladde vloer, waarbij een val ernstig fysiek letsel kan opleveren zoals een breuk. Wat is daarbij de verantwoordelijkheid van een gebouwbeheerder? Wat behoort die te weten en te doen? Maatregelen kunnen uiteenlopen van ervoor zorgen dat branddeuren niet worden geblokkeerd, duidelijk aangeven dat het ergens gevaarlijk is (gladde vloer, luik dat open staat) tot het geregeld doorspoelen waardoor legionella geen kans krijgt.

Eigenaar versus huurder

Een eerste punt in deze materie is het onderscheid tussen eigenaar en huurder. Zit een bedrijf in een eigen pand, dan berust de aansprakelijkheid berust bij deze onderneming, want eigenaar en gebruiker zijn dezelfde partij.

Ingewikkelder wordt het als een bedrijf in een pand van een ander zit. In principe is dan een eigenaar wettelijk aansprakelijk. Het is geen vrijbrief voor een huurder om maar te doen en laten wat hij wil of bij een gebrek aan het gebouw de schuld altijd neerleggen bij de verhuurder. In een contract zijn bepalingen waaraan de huurder zich moet houden en wie waarvoor verantwoordelijk is.

Wettelijk aansprakelijk

Bij rechtszaken komt het wel eens voor dat de een zich achter de ander probeert te verschuilen maar dat uiteindelijk beide partijen hun deel van de schuld op zich moeten nemen. Meestal proberen eigenaren zoveel mogelijk risico bij een beheerder neer te leggen.

Eigenaren weten niet altijd dat wettelijke aansprakelijkheid niet overdraagbaar is aan de contractant en dus bij de eigenaar blijft liggen. Contractanten hebben enkel contractuele verplichtingen. Om aan de wetgeving te voldoen zal de eigenaar moeten controleren of contractanten zich aan de regels houden.

Hoewel de aansprakelijkheid om te voldoen aan wettelijke verplichtingen bij de eigenaar (en huurder) ligt, komt de taak om hier daadwerkelijk voor te zorgen vaak bij de facilitaire organisatie te liggen. Die moet de bedrijfs- en organisatieprocessen zodanig inrichten dat aan de wetgeving wordt voldaan.

Zorgplicht en Bouwbesluit

Als het om regels gaat, worden meestal het Bouwbesluit en de zorgplicht genoemd (Melford).  Kort gezegd komt het erop neer dat wanneer het Bouwbesluit geen specifieke eisen stelt aan het veilig en gezond gebruik van gebouwen, de zorgplicht geldt. Deze zorgplicht vormt eigenlijk een vangnet, waarmee de overheid de verantwoording voor een veilige omgeving bij de gebouweigenaar/beheerder legt zonder verder specifiek voor te schrijven wat die hiervoor moet doen.

Het Bouwbesluit is bekend wat betreft voorschriften op het gebied van brandveiligheid. Te denken valt aan bepalingen over vluchtwegen of bouwtechnisch voorkomen dat een brand zich snel kan verspreiden. Uit de zorgplicht volgt dat de gebouweigenaar/beheerder alle maatregelen moet nemen om geen gevaar te laten ontstaan of te laten voortduren. Overtreding van de zorgplicht is strafbaar gesteld in de Wet op economische delicten.

Periodieke keuring

Om er voor zorg te dragen dat gebouwen veilig en gezond zijn, moet deugdelijk onderhoud worden uitgevoerd en moeten inspecties en keuringen worden verricht. Bij het laatste is meer nodig dan het overleggen van keurings- en inspectierapporten. De onderliggende documentatie moet ook op orde zijn. En dat blijkt vaak niet het geval. Zo ontbreekt nogal eens een eerste ingebruikname rapport voor verwarmingsinstallaties of de ontwerpgegevens voor brandmeldsystemen.

Periodieke onderhouds- en keuringsverplichtingen voor gebouwgebonden installaties zijn niet voldoende. Volgens de zorgplicht moeten de installaties ook goed worden beheerd, onderhouden en gecontroleerd. Dit houdt in dat de facilitaire organisatie moet controleren of de beheerder en de onderhoudspartijen hun werk goed doen en het gebouw aan de wettelijke verplichtingen voldoet.

Controle door overheid

In het verlengde daarvan geldt hetzelfde voor de brandweer of een milieudienst. De controle van de brandweer of milieudienst is onvoldoende. De overheid heeft de verantwoordelijkheid om de regels, waar men minimaal aan moet voldoen, vast te leggen in wetgeving en te controleren of iedereen zich daaraan houdt.

In veel gevallen beseft de eigenaar zich te weinig dat met de invoering van de zorgplicht de verantwoordelijkheid om aan de wetgeving te voldoen nog eenduidiger bij de eigenaar (en huurder) is neergelegd. Eigenaar en huurder moeten zich realiseren dat aan de handhavingstaak van de overheid wat dat betreft geen enkel recht meer kan worden ontleend.

Gevolgen slecht beheer

De gevolgen van slecht gebouwbeheer in geval van calamiteiten zijn divers. Allereerst is er de verzekeraar. Als die vindt dat de beheerder de zaken niet goed op orde had, dan zal de vergoeding van de schade lager uitvallen dan waar de verzekerde in principe recht op heeft.

Civielrechtelijk kunnen gedupeerden een gebouwbeheerder aansprakelijk stellen bij hun claim op schadevergoeding. In het uiterste geval kan een calamiteit waarbij nalatigheid in het geding is uitdraaien op een strafzaak. Het Openbaar Ministerie vindt de zaak dan zo ernstig dat bij de rechter zelfs gevangenisstraf kan worden gevraagd.

In de praktijk blijkt dat bijvoorbeeld op het gebied van brandveiligheid het lastig voor gebouwbeheer/facilitair management is om het gevaar in te schatten. Ook is kennis over de regels, zoals over vluchtveiligheid, niet compleet of up to date. In dat geval is advies inwinnen raadzaam.

Brandveiligheid

Alex Schouteten (Hoefnagels Fire Safety) is een consultant, die tevens wijst op de wijzigende regels die het lastig maken. Zo verschuiven volgens hem de regels voor brandveiligheid van nationaal naar Europees niveau, waarvan voor gebouwbeheer de verantwoordelijken op de hoogte moeten zijn en blijven.

Op het gebied van brandveiligheid blijken nogal eens ingrepen en andere aanpassingen door de tijd heen ook ten grondslag te liggen aan gevaarlijke situaties. Een voorbeeld zijn brandscheidingen, compartimentering van een groot gebouw om te voorkomen dat een brand zich kan uitbreiden naar andere delen. Is na een verbouwing die brandscheiding onvoldoende aanwezig dan kan dat als nalatig worden opgevat voor de partij die hiervoor verantwoordelijk is.

Belang preventiemedewerker

Preventiedeskundige Jeffrey Middelbos stelt dat de facilitair manager van een onderneming een belangrijke taak heeft als het gaat om de juridische aspecten van gebouwbeheer. In grote lijnen zijn volgens hem voor de gebouwbeheerder de volgende vragen van belang: -is het gebouw dat ik beheer gebouwd conform de wettelijke regels en voldoet deze dan aan de gestelde eisen voor het huidige gebruik? -houd ik het in die staat? -en zorg ik ervoor dat iedereen veilig in dat gebouw kan verblijven en vluchten? Als deze drie vragen positief worden beantwoord, dan is een facilitair manager in zijn ogen al een heel eind.

Als eigenaar en/of gebruiker van een gebouw moet worden beseft dat er iets mis kan gaan, dat is niet altijd te voorkomen. Maar er moet dan wel kunnen worden aangetoond dat er alles aan is gedaan om het te voorkomen. ‘Compliance’ heet dat ook wel; werken in overeenstemming met de geldende wet- en regelgeving. Middelbos wijst daarom op het belang van een compliance officer of een preventiemedewerker. Ook het delen van informatie over gebouwveiligheid kan schelen.  ,,Het gaat veel over bewustwording. Stel een nieuwsbrief op met aandachtspunten op dat gebied. Neem de mensen mee. ”

BRON: Facilitair Journaal