Artikel in het tijdschrift Steengoed

 

Via Certus Interessant item over vastgoed en de verantwoordelijkheid van de eigenaar, stuur een bericht met uw email adres en dan sturen wij u de digitale versie toe.

Het blad Steengoed wordt 4 keer per jaar uitgebracht door het Vastgoed belang. Vastgoed Belang strijdt al sinds 1894 voor de belangen van particuliere vastgoedbeleggers. Ons doel is het behoud en de verbetering van het rendement van het particuliere vastgoed (woning, kantoren, winkels en overige bedrijfsruimte). Daarnaast biedt de vereniging een groot scala diensten en producten met korting aan. Word dus lid, en profiteer ten volle van alle kennis en diensten die wij u als de belangenbehartiger van particuliere vastgoedbeleggers te bieden hebben!

Heeft u vastgoed word lid van deze vereniging op www.vastgoedbelang.nl

Waar bent u als vastgoed eigenaar verantwoordelijk voor

Bij vastgoed en voornamelijk binnen verzamelgebouwen, studentenwoningen of kamerverhuur ontstaan geregeld discussies over wie waarvoor verantwoordelijk is. Deze discussie wordt dan vaak gevoerd tussen de huurders en de vastgoedeigenaar. De oorzaak ligt bij het kostenaspect en de vraag wie ervoor welke kosten op moet draaien. Vaak zie je dat de vastgoed eigenaar in de huurovereenkomsten verantwoordelijkheden bij de huurder neerlegt, in vele gevallen blijft de eigenaar verantwoordelijk. De wet- en regelgeving is daar helder in.

De verantwoordelijkheid voor het gebruik ligt bij de individuele huurder. De verantwoordelijkheid voor de inrichting van de gebruiksveiligheid van gebouwen, geregeld in het Bouwbesluit, ligt bij de eigenaar van het gebouw. Een nieuw gebouw wordt soms opgeleverd zonder dat bekend is wie dit gaat huren. Is dit één gebruiker, of zijn dit er meer? Het Bouwbesluit houdt wel rekening met de gebruiksfunctie, maar niet met het aantal gebruikers. Dus een gebouw wordt opgeleverd met veiligheidsinstallaties, als noodverlichting, brandslanghaspels en ontruimingsalarm en soms een brandmeldinstallatie voor één gebruiker. De verdiepingen zijn vaak nog niet ingedeeld en worden opgeleverd met een zogeheten ‘vrije indeling’.

Als de huurder een deel van een gebouw met verdiepingen, dat nog ingericht moet worden, huurt en in eigen beheer een indeling gaat projecteren, is deze ook verantwoordelijk voor het verplaatsen en eventueel uitbreiden van de noodverlichting en vluchtwegaanduiding, brandslanghaspels, ontruimingsalarmsignaalgevers en eventuele handbrandmelders en automatische brandmelders.

Als een gebouw turn-key opgeleverd en verhuurd wordt, is de vastgoedeigenaar voor de genoemde zaken verantwoordelijk. De vastgoedeigenaar blijft altijd verantwoordelijk voor het onderhoud en functioneren van de genoemde veiligheidsinstallaties. Deze zijn onlosmakelijk met het gebouw verbonden en behoren bij het onroerend goed. Voor zaken als aanvullende kleine blusmiddelen, EHBO-middelen en de overige BHV-voorzieningen zijn de huurders zelf verantwoordelijk. Zo ook voor het brandveilige gebruik binnen het domein van de huurder.

Discussies over de verantwoordelijkheid mogen niet ten koste gaan van de veiligheid van de gebruikers. De huurder is en blijft te allen tijde verantwoordelijk. Hij kan zich dan ook niet verschuilen achter de gebouweigenaar die bepaalde noodzakelijke voorzieningen weigert te regelen. De huurder kan die discussie wel aangaan, maar mag de uitkomst van het getouwtrek niet afwachten als in de tussentijd gevaarlijke situaties ontstaan.

Zo kan de huurder bijvoorbeeld, in afwachting van bouwkundige of installatietechnische voorzieningen door de eigenaar, zelf zorgen voor adequate blusmiddelen en de veiligheid op de feitelijke situatie afstemmen.

“De wet is duidelijk over aansprakelijkheid

Als eigenaar van een gebouw ben je aansprakelijk voor schade, tenzij het gebouw wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf. Dan is namelijk de gebruiker verantwoordelijk.”.

Het Nederlandse recht kent voor gebouwen de zgn. “risico aansprakelijkheid”.
Dat wil zeggen dat eigenaren van gebouwen aansprakelijk zijn voor de schade die door een gebrek van een gebouw wordt veroorzaakt. Onder gebouw vallen ook “bestanddelen” van een gebouw, zoals liften of gevel onderhoudsinstallaties.

Er is sprake van een gebrek indien het gebouw en/ of de bestanddelen niet voldoen aan de eisen die men daaraan vandaag de dag mag stellen. Gebouwen en de erin opgenomen installaties moeten in ieder geval voldoen aan de Nederlandse Wetten en Besluiten. 

Vijf misverstanden over de zorgplicht bij vastgoed eigenaren

Door regelmatig integrale inspecties uit te voeren komen we tot de conclusie dat het voor eigenaren en facilitaire organisaties nog vaak onduidelijk is, wat de verschuiving in verantwoordelijkheden voor hen in de dagelijkse praktijk betekent. Met betrekking tot de zorgplicht bestaan er nog vele misverstanden over verantwoordelijkheden, taakverdelingen, wet- en regelgeving. Hieronder zijn de belangrijkste uiteengezet.

1. De controle van de brandweer of milieudienst is voldoende
De overheid heeft de verantwoordelijkheid om de regels, waar men minimaal aan moet voldoen, vast te leggen in wetgeving en te controleren of u zich daaraan houdt. In veel gevallen is de eigenaar zich er echter onvoldoende van bewust dat met de invoering van de zorgplicht de verantwoordelijkheid om aan de wetgeving te voldoen nog eenduidiger bij de eigenaar (en huurder) is neergelegd. Eigenaar en huurder moeten zich realiseren dat aan de handhavingstaak van de overheid wat dat betreft geen enkel recht meer ontleend kan worden.

2. De verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in de contracten met de beheerder
Eigenaren weten niet altijd dat wettelijke aansprakelijkheid niet overdraagbaar is aan de contractant en dus bij de eigenaar blijft liggen. Contractanten hebben enkel contractuele verplichtingen. Om aan de wetgeving te voldoen zal de eigenaar er dus op moeten toezien dat zijn contractanten hun werk goed en volgens de wettelijke voorschriften uitvoeren.

3. Energiebesparingsmaatregelen zijn vrij invulbaar
De wet geeft aan dat ‘degene die de inrichting drijft’ energiebesparingsmaatregelen moet nemen indien het gebouw meer dan een bepaalde drempelwaarde aan energie gebruikt. Wanneer dit niet van toepassing is op het gebouw, nemen veel eigenaren zonder meer aan dat er niet aan energiebesparing hoeft te worden gedaan. De verrassing is dan ook groot als het bevoegde gezag toch aanmerkingen heeft indien bijvoorbeeld de buitenlampen overdag nodeloos aan staan.
‘Degene die de inrichting drijft’ blijkt in de praktijk ook een lastig begrip. Vaak treedt de ‘cirkel van blaam’ in werking: eigenaar, beheerder en gebruiker kijken naar elkaar als het erom gaat wie de maatregelen moet treffen. Dit maakt het voor de facilitaire organisatie moeilijk om grip te krijgen op de keuze in en realisatie van verplichte maatregelen. Het resultaat is dat er niets gebeurt totdat de ambtenaar van de milieudienst langskomt en energiebesparingsmaatregelen bij de eigenaar oplegt.

4. Legionellapreventie niet van toepassing op laagrisico gebouwen
Veel eigenaren van laagrisico gebouwen gaan er vaak van uit dat men niets hoeft te ondernemen op het gebied van legionellapreventie. Dit is echter niet correct. Vanuit de zorgplicht is de eigenaar verantwoordelijk om deugdelijk en gezond drinkwater te leveren. Indien legionella in een dergelijk gebouw uitbreekt zal het bevoegde gezag en, in geval van aansprakelijkheidsclaims ook de rechter en de verzekeringsmaatschappij, alsnog nadrukkelijk beoordelen of de eigenaar zich voldoende aan zijn zorgplicht heeft gehouden. Natte koeltorens, douches, handsproeiers en kapotte perlatoren van kranen zijn voorbeelden die in de praktijk vaak voor problemen zorgen en waarvoor dan ook te allen tijde gedegen legionella beheersmaatregelen getroffen dienen te worden.

Conclusie
Het naleven van gebouwverplichtingen onder de zorgplicht werkt alleen als de rolverdeling voor alle betrokkenen helder is. Echter dit is na de introductie van de zorgplicht voor velen nog onduidelijk. Men moet nog wennen aan de nieuwe rol en de taken en verantwoordelijkheden verder uitwerken.

Als eigenaar/verhuurder van een pand moet u van alles periodiek controleren. Ook als dit pand leeg staat. Waar moet u zeker op letten?

Als eigenaar van (leegstaand) vastgoed bent u verantwoordelijk voor onder meer een betrouwbare noodverlichtingsinstallatie. Maar ook voor het doorspoelen van de waterleidingen/toiletten, de controle van de rookmelders en de keuring van de blusmiddelen. In het huurcontract kunt u een aantal verplichtingen doorleggen naar de huurder. Wees echter wel bewust van uw verplichtingen als eigenaar. Verplichtingen waarop u aangesproken kunt worden. Zelfs bij leegstand.

Vooral het Bouwbesluit en de Bouwverordening en de Arbowet zijn belangrijk. Belangrijk zijn de periodieke keuringen voor installaties in het gebouw. Indien deze niet periodiek plaatsvinden, loopt u als eigenaar een risico. Als namelijk door het tekortschieten van de elektrische installaties schade ontstaat, doordat u dus onvoldoende onderhoud hebt gepleegd, dan kunt u voor deze schade aansprakelijk gesteld worden.

Hieronder een aantal zaken waar controle, keuringen en/ of inspectie verplicht is:

Legionella

Keerkleppen waterinstallatie

Koelinstallaties

Noodverlichting

Elektrotechnische installaties

Keuring liften

Brandmeldinstallaties

Ontruimingsinstallaties

Blusmiddelen

Brandscheidingen

Stookinstallaties

Conclusie
Zo ziet u, veel verschillende regelingen en veel verplichtingen die jaarlijks terug komen. Laat u goed voorlichten, zodat u aan deze regelgeving voldoet. De gevolgen zijn namelijk niet te overzien als er slachtoffers vallen. De eisen zijn er niet voor niets.

In de volgende Steengoed edities gaan we in een column verder in op deze onderdelen. Hierin gaan we dieper in waar het vandaan komt, wat het inhoud en wat het voor u inhoud. Eventueel aangevuld met adviezen en tips om de verantwoordelijkheid te borgen.