Misverstanden over zorgplicht

De zorgplicht wordt in steeds meer wetgeving aangehaald. Door het introduceren van de zorgplicht wil de overheid eigenaren bewust maken van hun eigen verantwoordelijkheid voor een veilig, milieuverantwoord en energiezuinig gebouw. Wordt deze verplichting in de praktijk wel voldoende nageleefd?

Organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor het voldoen aan de wettelijke verplichtingen, dit geldt dus ook voor de zorgplicht. Daarnaast is de zorgplicht opgenomen in de lijst van economische delicten. Dit houdt in dat het bewust of onbewust nalaten van deze verplichting kan leiden tot strafrechtelijke vervolging. Wat zijn de ‘nieuwe’ rollen van de gebouweigenaar, huurder en de facilitaire organisatie binnen deze zorgplicht?

Gebouweigenaar

Bij eventuele calamiteiten rust de wettelijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid volledig op de eigenaar. De eigenaar moet zelf zorgen voor een veilig gebouw en nadelige gevolgen voor het milieu preventief voorkomen of beperken. Het is de eigenaar (en niet de onderhoudspartijen) die wettelijk aansprakelijk is voor bijvoorbeeld het goed functioneren van gebouw gebonden installaties, voorzieningen en het toepassen van energiebesparingsmaatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Gebruikers van gebouwen richten hun vragen steeds vaker direct aan de gebouweigenaar in plaats van aan de gemeente. De eigenaar dient per slot van rekening op de hoogte te zijn van de laatste wet- en regelgeving en aantoonbaar te kunnen maken welke maatregelen er zijn getroffen. Ter illustratie: informatie over de locatie en de aard van asbest moet voor alle gebruikers in het gebouw beschikbaar zijn. Daarnaast moet de toepassing van PUR-schuim in kruipruimten, gezien het veiligheidsrisico dat hierover recentelijk aan het licht is gekomen, bij de eigenaar bekend zijn. Naast de verplichting om ervoor te zorgen dat het gebouw veilig is, moet een eigenaar dit ook aantoonbaar kunnen maken. Dit betekent dat de eigenaar moet kunnen laten zien dat hierop feitelijk toezicht plaatsvindt.

Huurder

Ook de huurder heeft een rol, namelijk het naleven van de gebruiksverplichtingen. De gebruiksvergunning is (voor de meeste gebouwen) vervallen, waardoor de gemeente en brandweer niet langer aanspreekbaar zijn over hoe een gebouw wordt gebruikt. De huurder is er zelf verantwoordelijk voor opdat er aan de wettelijke gebruiksregels wordt voldaan. Denk hierbij aan de bezettingsgraad versus vluchtwegcapaciteit en een juiste afstemming van de projectering van de brandmeld installatie op de ruimte indeling. Daarnaast moet de huurder zelf toezien op de aanwezigheid van een operationeel ontruimingsplan en een intacte brandcompartimentering. Dus geen doorvoeringen in brandscheidingen en geen deuren met wigjes vastzetten die in een brandscheiding zijn gelegen.

Facilitaire organisatie

Hoewel de aansprakelijkheid om te voldoen aan wettelijke verplichtingen bij de eigenaar (en huurder) ligt, komt de taak om hier daadwerkelijk voor te zorgen vaak bij de facilitaire organisatie te liggen. Zij moeten de bedrijfs- en organisatieprocessen zodanig inrichten dat aan de (veranderde) wetgeving wordt voldaan. Voorheen kon bijvoorbeeld ten aanzien van gebouw gebonden installaties volstaan worden met de uitvoering van de periodieke onderhouds- en keuringsverplichtingen. Volgens de zorgplicht moeten de installaties echter ook adequaat worden beheerd, onderhouden en gecontroleerd. Dit houdt in dat de facilitaire organisatie moet controleren of de beheerder en de onderhoudspartijen hun werk goed doen en het gebouw aan de wettelijke verplichtingen voldoet:

• Worden de onderhouds- en keuringsverplichtingen tijdig uitgevoerd?
• Kan de beheerder aantonen dat aan de verplichtingen wordt voldaan? Voldoet de registratie van de beheerder? Zo moeten alle onderhouds- en keuringsrapporten maar ook veel (technische) tekeningen en installatiecertificaten actueel en aanwezig zijn.
• Zijn de legionella en asbest risico’s goed in beeld en worden de beheersmaatregelen adequaat uitgevoerd?
• Worden eventuele gebreken op korte termijn verholpen?
• Is er (ten aanzien van groot onderhoud) voldoende oog voor het treffen van verplichte  energiebesparingsmaatregelen?

Meer info over zorgplicht Via Certus. Hoe we dat doen, neem hiervoor contact met ons op.