Vijf misverstanden over de zorgplicht

Door regelmatig integrale inspecties uit te voeren komen we tot de conclusie dat het voor eigenaren en facilitaire organisaties nog vaak onduidelijk is, wat de verschuiving in verantwoordelijkheden voor hen in de dagelijkse praktijk betekent. Met betrekking tot de zorgplicht bestaan er nog vele misverstanden over verantwoordelijkheden, taakverdelingen, wet- en regelgeving. Hieronder zijn de belangrijkste uiteengezet.

1. De controle van de brandweer of milieudienst is voldoende
De overheid heeft de verantwoordelijkheid om de regels, waar men minimaal aan moet voldoen, vast te leggen in wetgeving en te controleren of u zich daaraan houdt. In veel gevallen is de eigenaar zich er echter onvoldoende van bewust dat met de invoering van de zorgplicht de verantwoordelijkheid om aan de wetgeving te voldoen nog eenduidiger bij de eigenaar (en huurder) is neergelegd. Eigenaar en huurder moeten zich realiseren dat aan de handhavingstaak van de overheid wat dat betreft geen enkel recht meer ontleend kan worden.

2. De verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in de contracten met de beheerder
Eigenaren weten niet altijd dat wettelijke aansprakelijkheid niet overdraagbaar is aan de contractant en dus bij de eigenaar blijft liggen. Contractanten hebben enkel contractuele verplichtingen. Om aan de wetgeving te voldoen zal de eigenaar er dus op moeten toezien dat zijn contractanten hun werk goed en volgens de wettelijke voorschriften uitvoeren.

3. Energiebesparingsmaatregelen zijn vrij invulbaar
De wet geeft aan dat ‘degene die de inrichting drijft’ energiebesparingsmaatregelen moet nemen indien het gebouw meer dan een bepaalde drempelwaarde aan energie gebruikt. Wanneer dit niet van toepassing is op het gebouw, nemen veel eigenaren zonder meer aan dat er niet aan energiebesparing hoeft te worden gedaan. De verrassing is dan ook groot als het bevoegde gezag toch aanmerkingen heeft indien bijvoorbeeld de buitenlampen overdag nodeloos aan staan.
‘Degene die de inrichting drijft’ blijkt in de praktijk ook een lastig begrip. Vaak treedt de ‘cirkel van blaam’ in werking: eigenaar, beheerder en gebruiker kijken naar elkaar als het erom gaat wie de maatregelen moet treffen. Dit maakt het voor de facilitaire organisatie moeilijk om grip te krijgen op de keuze in en realisatie van verplichte maatregelen. Het resultaat is dat er niets gebeurt totdat de ambtenaar van de milieudienst langskomt en energiebesparingsmaatregelen bij de eigenaar oplegt.

4. Legionellapreventie niet van toepassing op laagrisico gebouwen
Veel eigenaren van laagrisico gebouwen gaan er vaak van uit dat men niets hoeft te ondernemen op het gebied van legionellapreventie. Dit is echter niet correct. Vanuit de zorgplicht is de eigenaar verantwoordelijk om deugdelijk en gezond drinkwater te leveren. Indien legionella in een dergelijk gebouw uitbreekt zal het bevoegde gezag en, in geval van aansprakelijkheidsclaims ook de rechter en de verzekeringsmaatschappij, alsnog nadrukkelijk beoordelen of de eigenaar zich voldoende aan zijn zorgplicht heeft gehouden. Natte koeltorens, douches, handsproeiers en kapotte perlatoren van kranen zijn voorbeelden die in de praktijk vaak voor problemen zorgen en waarvoor dan ook te allen tijde gedegen legionella beheersmaatregelen getroffen dienen te worden.

5. Afvalverwijdering eenmaal uitbesteed, is lekker opgeruimd
Naast het reguliere afval, ontstaat bij verbouwingen, renovaties en gewoon onderhoud ook afval.  Meestal worden de werkzaamheden waarbij dit afval ontstaat, uitbesteed aan derden. De gebouweigenaar blijft als ontdoener echter verantwoordelijk en aansprakelijk voor zijn afval. In de praktijk blijkt dat weinig gebouweigenaren of -beheerders weten wat er precies met dit afval gebeurt en of dat wel in overeenstemming is met de wet. De contracten met de externe partijen bevatten zelden bepalingen hierover. De kosten voor het adequaat afvoeren van afval worden steeds hoger, dus ook vanuit dit oogpunt is het de moeite waard om hier bewust mee om te gaan en er op toe te zien dat alles conform de regels verloopt.

Conclusie

Het naleven van gebouwverplichtingen onder de zorgplicht werkt alleen als de rolverdeling voor alle betrokkenen helder is. Echter dit is zes jaar na de introductie van de zorgplicht voor velen nog onduidelijk. Men moet nog wennen aan de nieuwe rol en de taken en verantwoordelijkheden verder uitwerken. Dit heeft vooral impact op de werkzaamheden van de facilitaire organisatie. Zij zijn in feite verantwoordelijk voor de contractuele afspraken met de (onder)aannemers bij beheer en onderhoud van het gebouw.

Hoe we dat doen, neem hiervoor contact met ons op.